নিউইয়র্কে রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড ভাড়াটিয়াদের জন্য ভাড়া বৃদ্ধি শূন্য, ১ অক্টোবর থেকে কার্যকর

নিউইয়র্ক সিটিতে রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়াটিয়াদের জন্য নতুন ভাড়া নির্দেশিকা কার্যকর হয়েছে ১ অক্টোবর থেকে। ২০২৬ সালের ১ অক্টোবর থেকে ২০২৭ সালের ৩০ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত শুরু বা নবায়ন হওয়া এক বছর ও দুই বছরের রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড লিজে ভাড়া বাড়বে না। অর্থাৎ উভয় ক্ষেত্রেই ভাড়া বৃদ্ধির হার নির্ধারণ করা হয়েছে শূন্য শতাংশ। নিউইয়র্ক সিটি রেন্ট গাইডলাইনস বোর্ড ২৫ জুন ২০২৬ এই নির্দেশিকা অনুমোদন করে।

 প্রায় এক মিলিয়ন রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়াটিয়া নতুন লিজ বা লিজ নবায়নের ক্ষেত্রে এই সুবিধা পাবেন। তবে এই নিয়ম সব নিউইয়র্কবাসীর জন্য প্রযোজ্য নয়। রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড নয়—এমন বাজারদরের অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া এই নির্দেশিকার আওতায় পড়ে না।

রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টের যেসব লিজ ১ অক্টোবর ২০২৬ থেকে ৩০ সেপ্টেম্বর ২০২৭-এর মধ্যে শুরু বা নবায়ন হবে, সেগুলোতে এক বছর ও দুই বছর—উভয় মেয়াদের জন্যই ভাড়া বৃদ্ধির হার শূন্য শতাংশ। অর্থাৎ, কোনো ভাড়াটিয়ার বর্তমান বৈধ ভাড়া যদি ২ হাজার ডলার হয়, নতুন লিজের ক্ষেত্রে শুধু ২০২৬–২৭ সালের গাইডলাইন অনুযায়ী সেটি বাড়িয়ে ২ হাজার ৬০ ডলার বা অন্য কোনো বেশি অঙ্ক করা যাবে না। এই সময়ের জন্য গাইডলাইন বৃদ্ধির হার ০ শতাংশ।

ভাড়াটিয়া নিজের অ্যাপার্টমেন্ট রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড কি না, তা নিশ্চিত করতে নিউইয়র্ক স্টেটের ভাড়ার ইতিহাস বা শহরের Tenant Helpline-এর সহায়তা নিতে পারেন। শহর কর্তৃপক্ষ এ ধরনের প্রশ্নে ৩১১ নম্বরে ফোন করে “Tenant Helpline” চাইতে বলেছে।
যেসব ভাড়াটিয়া ১ অক্টোবর ২০২৬-এর আগে তাদের নতুন লিজ কার্যকর করেছেন, তারা এই ০ শতাংশ বৃদ্ধির নিয়ম ওই লিজের ক্ষেত্রে পাবেন না। ২০২৫–২৬ সালের নির্দেশিকায় এক বছরের রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড লিজে ৩ শতাংশ এবং দুই বছরের লিজে ৪ দশমিক ৫ শতাংশ বৃদ্ধির অনুমতি ছিল। তবে সেই লিজ শেষ হয়ে নতুন লিজ যদি ১ অক্টোবর ২০২৬ বা তার পরে শুরু হয়, তখন নতুন ০ শতাংশ নির্দেশিকা প্রযোজ্য হবে।

২০২৬–২৭ সালের নির্দেশিকায় এক বছর এবং দুই বছর—দুই ধরনের লিজের জন্যই ভাড়া বৃদ্ধি শূন্য শতাংশ। তাই শুধু ভাড়া বৃদ্ধির হার বিবেচনা করলে দুই বছরের লিজ নিলে দ্বিতীয় বছরের জন্যও একই ভাড়া থাকার বিষয়টি চুক্তিতে নিশ্চিত হয়। তবে কোনো ভাড়াটিয়া কোন মেয়াদের লিজ নেবেন, সেটি তার ব্যক্তিগত পরিস্থিতি ও চুক্তির অন্যান্য শর্তের ওপর নির্ভর করে।

রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড ভাড়াটিয়া যদি ১ অক্টোবর ২০২৬ বা তার পরে কার্যকর হওয়া লিজে ২০২৬–২৭ সালের গাইডলাইনের চেয়ে বেশি ভাড়া দেখতে পান, তাহলে লিজে স্বাক্ষর করার আগে বিষয়টি যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ। সিটির তথ্য অনুযায়ী, রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টে ভাড়া বৃদ্ধির আইনি সীমা রেন্ট গাইডলাইনস বোর্ড নির্ধারণ করে। কোনো ভাড়াটিয়া অতিরিক্ত ভাড়া নেওয়া হচ্ছে বলে মনে করলে নিউইয়র্ক স্টেটের Department of Homes and Community Renewal বা HCR-এর কাছে rent overcharge অভিযোগ করতে পারেন। ভাড়াটিয়াদের ক্ষেত্রে লিজে কোনো অসঙ্গতি থাকলে সরাসরি আইনি পরামর্শ নেওয়া বা ৩১১-এর Tenant Helpline-এ যোগাযোগ করা নিরাপদ।

রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড না হলেই যে বাড়িওয়ালা যেকোনো হারে ভাড়া বাড়াতে পারবেন—বিষয়টি এতটা সরল নয়। নিউইয়র্কের Good Cause Eviction আইনের আওতায় কোনো কোনো বাজারদরের ভাড়াটিয়াও নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে সুরক্ষা পেতে পারেন। তবে কোনো অ্যাপার্টমেন্ট এই আইনের আওতায় পড়বে কি না, তা ভবনের ধরন, ভাড়ার পরিমাণ এবং অন্যান্য শর্তের ওপর নির্ভর করে। তাই রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড না হলে ভাড়া বাড়ানোর নোটিশ পাওয়ার পর ভাড়াটিয়ার উচিত নিজের ইউনিট Good Cause-এর আওতায় পড়ে কি না, তা যাচাই করা এবং প্রয়োজনে আইনি সহায়তা নেওয়া।

ভাড়া বাড়ানোর পক্ষে বাড়িওয়ালাদের অন্যতম যুক্তি হলো ভবন রক্ষণাবেক্ষণ, মেরামত, কর, বিমা, ঋণের খরচ এবং পরিচালন ব্যয় বেড়েছে। অন্যদিকে ভাড়াটিয়া সংগঠনগুলো বলছে, ভাড়া বাড়ালেই ভবনের রক্ষণাবেক্ষণ নিশ্চিত হয় না। Tenant Bloc-এর প্রচারিত FAQ-তে সংগঠনটি দাবি করেছে, সাম্প্রতিক বছরগুলোতে বাড়িওয়ালাদের পরিচালন আয় বেড়েছে, অথচ অনেক ভবনে মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের সমস্যা রয়ে গেছে। এগুলো Tenant Bloc-এর বক্তব্য ও দাবি; এগুলোকে সংগঠনটির অবস্থান হিসেবে দেখা উচিত।

ভাড়াটিয়া সংগঠনগুলোর একটি বড় আপত্তি হলো—কোনো ভবনের মালিক আর্থিক সংকটে পড়লে তার বোঝা ভাড়াটিয়ার ওপর ভাড়া বাড়িয়ে চাপানো উচিত কি না। Tenant Bloc-এর বক্তব্য, বাড়িওয়ালার ব্যবসায়িক সিদ্ধান্ত, ঋণ বা আর্থিক ঝুঁকির দায় ভাড়াটিয়ার নয়। সংগঠনটি আরও বলছে, ২০১৯ সালের নিউইয়র্কের ভাড়া আইনের পরিবর্তনগুলো ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ এবং রেন্ট-ডিরেগুলেশনের বিভিন্ন পথ বন্ধ করার ক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ ছিল। তবে ভবনের আর্থিক সংকটের ক্ষেত্রে প্রতিটি পরিস্থিতির আইনি ও অর্থনৈতিক বাস্তবতা আলাদা হতে পারে।

নিউইয়র্কের “রেন্ট ফ্রিজ” শব্দটি দুই ধরনের বিষয় বোঝাতে পারে। একটি হলো ২০২৬–২৭ সালের রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড লিজের জন্য ০ শতাংশ ভাড়া বৃদ্ধি, যা ১ অক্টোবর ২০২৬ থেকে কার্যকর হয়েছে। অন্যটি হলো শহরের SCRIE/DRIE Rent Freeze Program যা নির্দিষ্ট যোগ্য প্রবীণ নাগরিক ও প্রতিবন্ধী ভাড়াটিয়াদের জন্য। এই কর্মসূচির জন্য আলাদা যোগ্যতা রয়েছে—যেমন SCRIE-এর ক্ষেত্রে সাধারণত বয়স কমপক্ষে ৬২ বছর, পরিবারের মোট আয় ৫০ হাজার ডলার বা তার কম এবং আয়ের এক-তৃতীয়াংশের বেশি ভাড়ায় ব্যয় হওয়ার মতো শর্ত রয়েছে।

অতএব, ১ অক্টোবর থেকে কার্যকর ০ শতাংশ রেন্ট গাইডলাইনকে SCRIE বা DRIE-এর ব্যক্তিগত “ভাড়া ফ্রিজ” সুবিধার সঙ্গে গুলিয়ে ফেলা উচিত নয়। নিউইয়র্কের প্রায় এক মিলিয়ন রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়াটিয়াদের জন্য ২০২৬–২৭ সালের নতুন নির্দেশিকার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় একটাই—লিজ শুরু বা নবায়নের সময় গাইডলাইন অনুযায়ী ভাড়া বাড়বে না। তবে ভাড়াটিয়ার অ্যাপার্টমেন্ট সত্যিই রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড কি না এবং লিজে চাওয়া ভাড়া আইনসম্মত কি না—সেটি নিশ্চিত করাই প্রথম কাজ।